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Travaux, dans quel ordre procéder…

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“Si je fais l’électricité, je vais être gêné par le carreleur. Si je lance le carrelage, je bloque le placo.
Pour que le placo avance, il faut que je finisse la maçonnerie. Mais je ne peux pas faire la maçonnerie, car la toiture n’est pas finie …”
 
Je ne sais pas vous ? Mais c’est le genre de questions qui me rend fou ! 
 
Après ce que vous allez lire, vous allez y voir plus clair en ce qui concerne l’organisation d’un chantier.
Pour organiser un chantier ou coordonner des entreprises, il n’y pas de secret, il faut de l’expérience. Vous n’en avez pas et c’est pour ça que vous êtes en train de lire cet article. Je tiens à préciser que chaque rénovation est différente. Par conséquent, les conseils que je donne sont à ajuster en fonction des projets de chacun.
Cependant je resterais bref pour ne pas vous perdre dans l’étendue que représente l’organisation d’un chantier.

Vous trouverez à la fin un lien pour vous apprendre à créer un planning de travaux. Bonne lecture.

 

Etape 1 “Ménage”

Vous devez faire le “ménage”.
Cela veut dire enlever tout ce qui va vous déranger. C’est faire un coup de propre pour y voir plus clair. Les cloisons, le papier peint, le carrelage, les plafonds… On casse ce qui doit être cassé.
Attention à prendre les mesures de sécurité nécessaires pour cette partie démolition. N’oubliez pas de démolir, mais démolir proprement, afin de ne pas prendre le plafond sur la tête s’il est tenu par une cloison par exemple. Attention, les déchetteries sont réglementées. Faites le tri dans vos gravats. Le bois avec le bois, le plâtre avec le plâtre… Vous pouvez opter pour des bennes si vous avez beaucoup de démolition. Cela a un coût, pensez-y dans votre chiffrage. Appelez votre mairie pour vous renseigner des délais et des tarifs.
Tout le monde ne s’occupe pas de la partie démolition. Si vous ne le faites pas, chaque entreprise vous facturera ce qu’elle démonte et le temps qu’elle y passe. Cela fait partie des négociations possibles avec les entreprises.
 

Etape 2 “le toit”

Vous devez commencer par la toiture si elle est à reprendre. Pour accéder à la toiture ou aux combles, l’entreprise risquerait d’endommager les étages inférieurs. De plus, vous ne pourrez pas entreprendre des travaux à l’intérieur s’il y a une fuite. Il est peut-être judicieux de profiter d’un échafaudage en place à ce moment pour changer quelques menuiseries. L’accès pour monter les fenêtres aux étages peut se faire plus facilement avec un échafaudage. Ce coût sera éventuellement à réduire sur un devis.
Ces deux entreprises (pour la toiture et pour les menuiseries) ne travaillent pas au même endroit dans l’habitation et l’une ne dépend pas de l’autre. Il est tout à fait possible de les faire intervenir en même temps.
 

Etape 3 “les trous dans les murs”

Après la toiture et les menuiseries extérieures (mise hors d’eau, hors d’air), vous pouvez commencer à prévoir tout ce qui va être encastré (à savoir : la plomberie, l’électricité, le chauffage…). Attention, car ces deux postes de rénovation vont s’étaler dans le temps. Il y a une partie encastrée (gaines, chemins de câbles, fourreaux, cuivres…) et une partie visible (interrupteurs, boitier DCL “dispositif de connexion pour luminaire”, alimentation d’eau en attente, chauffage…). Il faut donc prévoir une intervention avant le plaquiste, puis une après.
 

Etape 4 “placo et isolation”

Le plaquiste, qui s’occupe souvent de l’isolation, va pouvoir intervenir. Il va également s’occuper des cloisons intérieures et des plafonds. Généralement, le plaquiste propose un forfait avec bandes prêtes à peindre. Il devra être suivi de près par l’électricien pour la pose des éléments en applique, et du plombier pour l’installation des arrivées et écoulements en applique s’il y en a. Le plaquiste a du travail dans toutes les pièces. Il est préférable de le faire intervenir seul sur le chantier. En effet, il pourra ainsi s’organiser plus facilement pour faire avancer son travail dans chacune des pièces. 
 

Etape 5 “sols”

Les revêtements de sol (carrelages, parquets, béton…) sont alors à prévoir. C’est une étape où il est préférable que seule l’entreprise concernée soit présente. En fonction des revêtements choisis, cette intervention nécessitera des temps de séchage et rendra donc certains espaces impraticables. Prenez le temps de bien choisir vos sols (couleur, forme, grandeur, matière…). Pensez que vous n’allez pas changer tous les ans.
 

Etape 6 “escalier et cheminée”

La pose de l’escalier se fait avant les peintures et après les cloisons. Souvent confiée à un menuisier, la pose d’un escalier ne dure pas dans le temps. Cela peut être organisé en même temps que la pose d’un poêle pour le chauffage ou en même temps que les finitions de l’électricien et du plombier. Généralement, 1 à 2 journées suffiront pour la pose de ces éléments. Bien sûr, les peintures peuvent être faites dans les autres pièces que celle de l’escalier. 
 

Etape 7 “peinture”

Le peintre, qui peut aussi s’occuper des bandes et des enduits, intervient alors. Généralement, les peintres apprécient d’intervenir seuls sur les chantiers. Ils posent des protections et les peintures fraîches ne facilitent pas les allées et venues d’autres entreprises. Le poste peinture nécessite de la préparation, des protections, du ponçage, du temps de séchage, plusieurs couches, du nettoyage… C’est un poste qui s’étalera sur plusieurs jours. Il est peut-être possible de prévoir à ce moment-là des travaux d’extérieurs.
 

Etape 8 “finitions”

Vous êtes sur les finitions. Vous prévoyez de faire poser les meubles de cuisine, les dressings, les équipements de salle de bain… Les menuisiers, souvent choisis pour les aménagements intérieurs, vont maintenant intervenir. Votre chantier se termine. Vous pouvez prévoir les dernières touches de décoration s’il y en a. Les finitions sont à soigner particulièrement. Ce sont les finitions que tout le monde verra, vous le premier.
 

Etape 9 “nettoyage”

Prévoir un coup de nettoyage pour supprimer les poussières… Un chantier reste un chantier et par conséquent le nettoyage est obligatoire. Même si chaque entreprise nettoie son travail, il en reste toujours. Des autocollants sur les menuiseries, de la poussière au niveau des parquets… Cela peut paraître bête, mais combien de personnes ne se lancent pas dans un projet de rénovation par peur de devoir vivre dans la poussière.
 

Etape 10 “apprendre”

Il est important de se poser un moment après chaque projet terminé.
Je vous propose de faire un point sur ce qui s’est bien passé, et ce qui ne s’est pas bien passé. Qu’est-ce que vous auriez pu améliorer pour aller plus vite ou pour éviter telle ou telle erreur…? Qu’ est-ce que vous referiez de la même façon si vous deviez recommencer ? Nous apprenons de nos erreurs à condition de les reconnaître et de les comprendre. PS : Je vous mets le lien d’un article publié récemment. L’erreur n’est pas une fatalité. Cliquez sur ce lien pour lire l’article :http://davidciuf.fr/cest-en-faisant-quon-apprend/
 
L’organisation et le bon déroulement d’un chantier reposent sur une seule règle : la préparation.
 
Un chantier fluide est un chantier où tout a été anticipé pour que personne ne se marche dessus. Cela va de la place de chacun sur le chantier à la commande des marchandises de chaque entreprise. Si une entreprise prend du retard parce qu’elle attend après sa commande et qu’elle vous dit que ce n’est pas de sa faute, c’est tout le monde qui en subit les conséquences.
 
Car on a beau dire, les travaux c’est bien, mais il ne faut pas que ça traîne.
 
Je me répète : une organisation est à adapter à chaque projet.
 
Rapprochez-vous de professionnels pour vous aider à mieux appréhender et anticiper un chantier.
 
Laissez-moi vos commentaires.
David Ciuffa

Comment faire un planning travaux ?

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Un peu d’organisation dans vos projets…

Pour donner une suite logique à cet article :http://davidciuf.fr/?p=2125, dans lequel je vous explique dans quel ordre procéder pour vos travaux, ici je je rentre dans le vif du sujet en vous montrant comment faire un planning travaux.

Tout ce que vous allez lire fait partie d’un exemple. Il est indispensable de l’adapter à votre projet.

Donc vous aurez compris que certaines entreprises ne peuvent pas intervenir tant que d’autres n’ont pas terminées. Par ailleurs, il arrive à tout le monde d’avoir des imprévus et de devoir décaler une livraison ou une intervention. Mais toutes les entreprises dépendent les unes des autres. Néanmoins, en tant que chef d’orchestre, comment faire pour ne rien oublier et surtout pour que personne ne se gêne ?

Le principe est de mettre sur papier le déroulement idéal pour chaque étape de votre projet. Vous verrez vite que rien n’est figé, il y a toujours des aléas qui chamboulent tout. En faisant ce travail de préparation, vous avez une vision sur l’ensemble du chantier, donc vous pouvez facilement y apporter des modifications sans en altérer l’avancée.

Voyons tout cela en détail.

Voici à quoi ressemble la base d’un planning.
L’ objectif est de planifier des tâches à réaliser. Donc on note des tâches (vertical), sur une durée (horizontal).

Premièrement :

Dans la colonne tâches, vous répertoriez toutes les tâches de votre projet. Le mieux, c’est de les classer par “logique”. Par exemple, on ne fait pas les peintures avant d’avoir posé le placo.

Deuxièmement :

Vous savez que le couvreur démarrera le 21 janvier et qu’il vous a annoncé 2 semaines de chantier.
L’électricien vous a dit qu’il n’interviendra pas avant début février et qu’il pense en avoir pour 3 semaines minimum. Le plombier prévoit de venir le 15 janvier pour 3 ou 4 jours et il reviendra quand le placo sera fini. Les menuiseries seront posées première semaine de Mars. Vous vous êtes arrangé avec le plaquiste pour qu’il ne démarre qu’après les menuiseries. Cela tombe bien, car il est disponible mi-mars et en aura pour 2 semaines environ. Vous terminerez par le peintre qui fera aussi les enduits et qui ne pourra venir qu’à partir de mi-avril. Il ne vous reste plus qu’à retranscrire toutes les informations récoltées sur le planning, comme dans l’exemple ci-dessous :

Troisièmement :

N’ hésitez pas à utiliser des codes couleur. Par exemple en vert ce qui a été validé avec les artisans, en vert clair ce qui reste à confirmer en fonction de l’avancée. Vous pouvez aussi utiliser des notations/rappels sur le planning comme ci-dessous :

Quand j’ai commencé à rédiger cet article, je me suis dit qu’il fallait mettre des images pour bien vous faire comprendre comment procéder. Ce n’est pas évident d’expliquer qu’avec des mots. Donc je me suis mis à chercher des plannings que je vous aurai expliqués.
J’ai tout simplement tapé “planning travaux” sur GOOGLE, et j’en ai trouvé certains qui sont quand même bien fait.
Vous pouvez le faire aussi. Cela vous donnera des idées pour établir votre propre planning.

https://www.google.com/url?sa=i&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=2ahUKEwivlcGkvYPmAhVByxoKHXVrD68QjB16BAgBEAM&url=http%3A%2F%2Fharicovert.over-blog.com%2Fpages%2FPlanning_du_chantier-1086579.html&psig=AOvVaw06lCiloV9JZq2w0XAsN5cD&ust=1574706543924410

Il n’y a pas de secret. Les plus grandes entreprises qui réalisent des chantiers énormes ,utilisent des plannings. C’est la base de la gestion et de la coordination. Dans toutes les entreprises, depuis très longtemps, tout le monde est tenu de respecter un planning. Dès l’école on nous apprend à respecter un planning. Aujourd’hui c’est à vous de faire votre planning pour que votre projet se déroule correctement.

Attention :

Je ne suis pas en train de vous dire de faire des plannings et de tout contrôler. Juste de savoir qui vient après qui et comment basculer si quelque chose venait tout décaler. Si vous ne le faites pas, vous risquer le jour où vous avez un imprévu, d’oublier de prévenir une entreprise, de décaler une livraison, d’annuler un rendez-vous… Avec un planning, vous avez tout sous les yeux. Vous réagissez rapidement sans oublis. Je pousserai même à vous dire qu’avec un planning vous pouvez prendre les avis extérieurs pour vous faire aider. Nous ne sommes que des êtres humains et ne pouvons penser à tout. En montrant le planning aux entreprises, ça permet de rappeler que les marges d’erreur sont très réduites.
Enfin, vous pouvez envisager des solutions alternatives si cela ne se passe pas comme convenu.

Exemple :

Ma femme a acheté un planning familial ou organisateur familial. Je ne savais même pas que cela existait. Mais c’est génial. C’est exactement la même chose. Je crois même que c’est plus compliqué que d’organiser un chantier.
Vous savez : prendre un RDV, faire les courses, réparer ceci et cela…

“Tu as pensé à acheter le cadeau pour ta nièce ? Tu as prix RDV chez le coiffeur ? Le mariage c’est dans une semaine…
J’ai un déplacement dans 2 mois, HA NAN dans 2 mois on part en week-end je te RAPPELLE… Au cas ou tu aurais OUBLIE.” 🙁
Ne me dites pas que vous ne savez pas de quoi je parle. On est tous pareils.

Je peux vous garantir que c’est plus facile d’organiser un chantier que de ne rien oublier dans la vie de tous les jours.

Par conséquent, savoir faire un planning travaux peut réellement vous aider.
N’oubliez pas que la préparation de votre projet, c’est 80% de réalisé.

Si vous pensez que cet article aidera vos proches, n’hésitez pas à partager. Vous pouvez me faire part de vos remarques et de vos questions, j’y répondrais très prochainement.

A bientôt.

Comment optimiser mon bien pour le vendre…

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Tout le monde se verra un jour en position de vendeur. Voyons pourquoi il est indispensable d’apprendre à optimiser un bien spécialement pour la vente.

Pourquoi optimiser ?

Mettez-vous toujours dans la peau de l’acheteur.
En tant qu’acheteur, qu’est-ce que vous regardez ?

Un acheteur va volontairement faire ressortir tous les défauts. C’est ce qui va lui coûter de l’argent.

Vous regardez l’état du tableau électrique, s’il est propre, récent, sans fusible…
En vous promenant dans les pièces, vous êtes à l’affût de traces d’humidité sur les murs ou les plafonds…
Vous regardez l’état des menuiseries, simple ou double vitrage, en bois ou en PVC…
Vous regardez l’aspect général du bien, s’il n’y a pas de fissures, l’état des revêtements de sol…
Votre regard va scanner toutes les imperfections.

Vous habitez dans ce bien depuis X années, les défauts font partie des meubles, vous ne les voyez plus.
Un acheteur va prévoir de supprimer tous les défauts qu’il voit. Mais il va surtout tenter de chiffrer les travaux qu’il devra entreprendre en vue de négocier.
Un acheteur a toujours un budget minimum pour mettre un coup de peinture sur les murs ou un changement de parquet pour personnaliser le bien. L’acheteur a une enveloppe “déco”, mais pas forcément “travaux”. Donc moins il y a de travaux à prévoir mieux c’est.

L’annonce

La base pour vendre, c’est une annonce attirante. Que vous fassiez seul ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière, le but va être d’amener des clients à visiter votre bien afin qu’ils fassent une offre. Si dans l’annonce il est écrit : “travaux à prévoir” ou “électricité à refaire”, vous avez déjà supprimé une partie des visiteurs.
Une annonce est plus attrayante s’il n’y a pas ou peu de travaux à prévoir : électricité refaite entièrement, assainissement aux normes…
Les clients cherchent généralement à s’installer rapidement.

Le but n’est pas de refaire toute la maison. Il faut juste se mettre à la place de l’acquéreur et tenter de supprimer certains défauts sur lesquels il serait amené à prévoir un budget.
Si vous mettez une enveloppe pour réaliser des travaux, vous attirerez plus de clients potentiels. De plus, la marge de négociation en sera réduite. 
Vous le savez, un bien avec des travaux se négocie. Il est donc intéressant de limiter la négociation en faisant certaines réparations ou améliorations avant la mise en vente. 

Comment optimiser ?

Inutile de vous dire qu’on met un coup de peinture sur les murs pour rendre le logement propre. On met des douilles et des ampoules, on ne laisse pas pendre des fils partout. On fixe correctement la poignée de la porte qui bouge, ou encore on fixe correctement la sortie de VMC qui sort du plafond… Bref, vous avez compris, je ne vous parle pas de ces bricoles…

Je vous parle de TRAVAUX. On choisit le plus gros poste sur lequel le potentiel acquéreur va mettre le doigt et on fait un devis pour connaitre le montant des travaux.
Votre bien à la vente doit être au prix du marché.Il faut prévoir de récupérer votre investissement travaux lors de la vente.
Par exemple : Vous possédez un bien que vous vendez 60000€ (estimation d’agence immobilière) avec toute l’électricité à refaire et l’assainissement à remettre aux normes. Vous prévoyez de mettre 11000€ dans l’assainissement et 5000€ dans l’électricité. C’est donc 16000€ de dépenses pour optimiser le bien. Vous montez votre prix de vente de 60000€ à 76000€.
Si vous ne faites pas ces travaux, l’acquéreur va vous en proposer 50000€ voire moins, car il y a les travaux cités ci-dessus à faire et donc il négocie.

Optimiser quoi ?

Comme je vous l’ai dit plus haut, le but n’est pas de refaire toute la maison. On parle d’optimisation d’un bien pour la vente. “On met du maquillage à la mariée”. 
La rénovation fait peur aux clients. Généralement, les gens n’aiment pas se lancer dans de gros travaux. Donc, pensez à supprimer ce genre de postes en premier. 
Les postes de rénovation les plus coûteux sont : les menuiseries, l’électricité, la plomberie, la toiture, l’assainissement, la maçonnerie de gros œuvre, l’isolation…

Anecdote

J'ai récemment aidé des gens à vendre la maison d'une femme âgée qui n'y habite plus.

Le vendeur me dit qu'il veut vendre en l'état. Cependant, il ne parvient pas à obtenir une offre convenable, car il y a des travaux à faire et les potentiels acquéreurs font des offres agressives.

Je lui explique ma façon de faire et arrive à le convaincre de réaliser certaines améliorations pour la vente.

Celui-ci n'a pas un gros budget. Donc je me renseigne sur les travaux qui posent problème pour la vente. D'après l'agence, qui est en lien direct avec les clients, l'électricité ressort comme gros point négatif lors des visites.

Le tableau est mal raccordé, des fils dépassent, il y a des fusibles, les lignes sont vieilles... Il y a danger.

Je comprends que les futurs acquéreurs ne souhaitent pas faire d'offre avec ce genre de problèmes. En général, les gens veulent s'installer rapidement et à moindres frais. Tant que l'on reste sur des travaux de décoration ou de personnalisation, cela reste dans leur budget. Dès qu'il y a des travaux de gros oeuvre, nous sortons de l'enveloppe prévue. A moins de tomber sur un investisseur qui sait ce que coûtent des travaux et qui est prêt à en faire pour optimiser le bien (il y a souvent un projet de revente derrière ou de location).

Je conseille au vendeur de faire un devis pour une reprise complète de l'installation électrique.

Le vendeur me dit qu'il ne peut pas se permettre financièrement de reprendre toute l'installation.

Je lui conseille de ne reprendre que le tableau et de faire un autre devis avec le reste de l'installation à reprendre. Il pourra présenter ce devis aux potentiels acquéreurs. Ceux-ci seront ravis de ne pas avoir à tout reprendre puisque le tableau sera neuf. Devis moins gros pour le client, et réparation moins grosse pour le vendeur. L'acheteur sera également ravi de ne pas avoir à faire un devis puisqu'il l'aura entre les mains.

Tout le monde y trouvera son compte.

Le vendeur exécute mes conseils et la maison est à nouveau mise en vente.

Le bien était en vente au prix de 60 000 €(avec des négociations autour de 50 000 €). Mais le vendeur obtient un devis à 3854.32€ pour reprendre toute l'électricité. Il s'occupe de la partie tableau et quelques prises...pour 2202.50€. Le prix de vente de la maison monte à 65 000€. Un devis de 1651,82€ est montré au client. Le vendeur obtient une offre à 62 000 €, la vente est conclue.

Juste pour vous dire que vous devez supprimer ce qui pourrait poser problème à l'acquéreur potentiel. Vous devez réussir à enlever les défauts.

Ici, l'acheteur prend conscience qu'il reste des travaux à faire, mais que le plus gros a déjà été fait. Une légère négociation a lieu, mais tout le monde est gagnant.

Chaque cas est différent

Il faut étudier chaque vente au cas par cas. Ne cherchez pas à optimiser un bien qui comporte beaucoup de gros travaux. Il y a des situations où vendre en l’état s’avère plus judicieux.
Vous entendrez souvent parler “d’optimisation légère” pour vendre rapidement. Il s’agit souvent de mettre juste un coup de propre pour aider le futur acquéreur à se projeter. Mais aussi souvent parce que les vendeurs n’ont pas le budget pour entreprendre des travaux.
Après l’exemple que je vous ai donné, vous comprenez que l’investissement travaux que vous mettez vous sert à vendre le bien sans baisser le prix de départ et en récupérant le coût des travaux.

Dites-moi si vous êtes d’accord avec moi concernant l’optimisation d’un bien pour la vente. N’hésitez pas à me faire part de vos avis et expériences concernant la question de l’optimisation d’un bien.

Laissez-moi vos commentaires.

 A bientôt.

 David Ciuffa

 

Une bonne entreprise de rénovation, c’est quoi ?

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Trouver une entreprise pour faire des travaux chez soi n’est pas le plus compliqué.
Par contre, trouver la bonne est primordiale.
Je vais vous éclairer sur cette question, car vous êtes nombreux à vous la poser.Continue reading Une bonne entreprise de rénovation, c’est quoi ?

Faire ses travaux, ne faites pas cette erreur

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A force de côtoyer des gens qui font des travaux, je remarque quelques similitudes entre eux. Je vais vous parler d'une en particulier.Continue reading Faire ses travaux, ne faites pas cette erreur

Quels travaux réaliser l’été ?

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Si je vous dis "été", vous pensez à quoi ?
Vacances, soleil, mer, sable, avion, voyage...OK et vous avez bien raison.
On a tous besoin de vacances.

Quels travaux réaliser l'été ?

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Faites chiffrer l’ensemble de vos travaux.

Faites chiffrer l’ensemble de vos travaux. published on Aucun commentaire sur Faites chiffrer l’ensemble de vos travaux.

Bonjour, dans cet article vous allez découvrir :

pourquoi il est important de faire chiffrer l'intégralité de votre projet de rénovation.

Continue reading Faites chiffrer l’ensemble de vos travaux.

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